烟台企业拆迁评估

拿到评估报告后，被征收人应该做什么？

《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施以来，对征收工作起到的规范作用日趋明显，评估在征收工作中也被越来越广泛地应用。那么，拿到评估报告后，被征收人是否就只能接受评估价格，一点还价的空间都没有？当然不是！

一、看评估机构。看准两个信息：一看有没有房地产评估资质，二级以上资质且在有效期内才能作为征收评估机构；二看与协商或者按法定程序选定的评估机构。如果不符合以上，可以直接拒绝评估报告。

二、看异议期限。《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定被征收人有发表异议、申请复核、鉴定的权利。一般在评估报告末尾会单列特别说明事项，其中评估机构会异议期限，如果准备提评估异议或申请复核，尽量在期限内提出。

评估异议应该怎么提？形式上，我们建议采用书面的形式提。把异议落到纸面上，可以避免面对面的、口头的沟通可能产生的情绪化问题，利于建立初步沟通平台，为后续三方调整评估报告提供基础。内容上，我们建议抓大放小、有的放矢。因为评估异议函是建立沟通的，如果不抓住关键的原则性的问题，而在细枝末节的事情上重点陈述，就不能在和评估机构拿到异议函的时间引起重视和警觉，那么异议也只流于形式。以下试举两例。

房屋实际用途与产权登记证记载的土地用途不一致时应该以哪个为准？

房屋实际用途与产权登记证记载的土地用途不一致时，评估机构以登记用途进行评估，比如登记为厂房，而实际为经营用房，导致估价结果明显低于实际价值。

对此，要结合及相关部门对房屋的用途的认定、当地土地利用总体规划、城市总体规划调整情况及实际的城建规划上的变更进行，如果评估机构没有把这些因素纳入考虑范围，就不符合《房地产估价规范》“不相一致假设”的规定，也就是说，房屋的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致时，评估机构对估价所依据的用途的假设不，结合高佳利用原则，难以反映被征收房屋的实际价值。

房屋实测面积大于《房屋所有权证》记载的产权面积时怎么办？

这里先要解决超过产权面积部分违建的问题？征收过程中发现此类问题，应当根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，由对未经登记房屋进行调查、认定和处理，对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当纳入评估范围。对认定结果不服的，还可寻求法律救济。因此，如果评估机构仅对产权面积进行估价，可以对此提出异议。

评估异议是用专业去碰撞专业的过程，提出的异议应当有法律依据和评估规范依据，不是简单的“挑刺”。当被征收人拿到评估报告后，如果对评估报告不满意的，务必抓紧时间，通过恰当的途径提出异议。

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案例

2021年12月我们接受兰州市冯先生的委托，对其所经营的酱腌菜厂进行评估，根据评估人员现场勘查，委托方以腌菜、酱菜酱料为主营业务、火锅底料为辅的年产几十万吨的产品的成熟产品线，自成一体的产销线路，既深耕本地市场十余载，又利用互联网在线上积攒诸多人气的现代化家族型企业，当地的家喻户晓的企业，15000多平的厂房,50多名员工，2017年初因环保原因暂停一段时段后，3月委托方经营场所被政府纳入征地拆迁红线范围内，委托方与征拆方多次接洽协商后，未达成一致，征拆方于七月初的某天晚上进行强制拆除，对其委托方的资产造成巨大的损失。我方评估师根据现场勘查了解到的情况，结合委托方的实际情况后，我方工作人员制定详细的评估计划，根据资产的形态，分为有形资产和无形资产两部分进行评估，评估师根据委托方提供的资料和声明，并依据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国资产评估法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国劳动合同法》、《国有土地房屋征收与补偿条例》等相关法律法规，对其固定资产—房屋建筑物、机器设备、附着物等采取重置成本法，对其存货采用基础法。对其停产停业损失采用收益法，对其国有土地使用权采用基准地价修正系数法，对其无形资产—商标、专有权等采用收益法进行评定估算。最后出具正式评估报告，在为后续的委托方在律师的协助下与征拆方对补偿款协商一致，为委托获得合理的与原来政府补偿多于几倍的补偿金额提供了有效参考依据。