杭州考物业经理的该具备的条件和要求

物业公司，在很多地产人的眼中，上不了台面，很多人都觉得，物业嘛，打扫打扫卫生，提供保安、保洁等服务，事情细碎无比，没什么技术含量，很容易管好，根本就没什么技术含量，然而事实真的是这样吗？最近我看了本书，对物业有了非常不同的看法，突然发现物业管理其实是个技术活。其实物业公司的管理有很多的门道。好的物业需要具备什么核心能力？首先来讲，物业公司没有节假日。别人过周末，搞物业的人绝对没有周末和节假日，别人越是休闲，物业人员越忙碌。好的物业，需要具备什么专业技能呢？

第一个核心能力，其实是承接查验。这个作为开发商都很熟悉，正式接收一所物业的管理之前，都要进行验收，很多房企的物业都是前置的，还没交房的时候，就要提前进来做顾问，提意见，毕竟，跟客户联系最紧密的，是物业，地产公司客服部门会对接物业公司，做这方面的工作。承接察验的作用是什么？明确交接双方的责、权、利关系，确保物业具备正常的使用功能，充分维护自身和业主的利益。为后期管理创造条件。

物业验收的主要内容包括下面这些内容：

（1）主体结构。

（2）屋面与楼地面。

（3）装饰工程。

（4）电气工程。

（5）供水、卫生、消防、采暖等设施设备系统。

（6）附属工程及其他。

这些其实是有体系的。验收的时候，你还得组建一个专业小组，工程项目完工后，开发商把项目交到物业手里，后面都是物业权限的事了。第一年的物业费，是开发商交房的时候收上来的，业主不交物业费不让收房，而后面的物业费，可是要实打实靠自己收，这时候有什么问题一定要及时提出来，让开发商解决。

物业要验收的文件，主要有下面这些：

（1）物业管理委托合同。

（2）前期物业管理协议书。

（3）初步建立业主档案。

（4）业主公约。

（5）住户手册和装修守则。

（6）收楼通知书。

（7）物业管理收费标准一览表、商场/住宅（公寓）物业移交及二次装修 流程图。

（8）物业公司业主办理收楼、二次装修手续凭证。

这就相当于是一个清单，你可以对着清单工作，类似的清单书里还有不少，在验收的时候，你还得根据经验做一些细节的价差，比如下面的两个部位：楼梯：踢面、踏面无缺口、破损或断裂，阳角线顺直，无明显污渍。（检查方法：观察）墙面：抹灰面平整，涂料均匀，无漏刷，无剥落，无明显裂缝和空鼓，无污渍、无残浆；阳角线、阴角线顺直。（检查方法：观察，用小手槌轻扣墙面，如发现裂缝即用小手槌在裂缝边缘轻扣，以判断有无空鼓；发现裂缝、空鼓、污渍的，就用红色粉笔将其圈出）一分钱，一分服务上面咱们说的这些内容，如果你是一个新手物业经理，方便操作执行。不光是上面说到的这些，其他的内容也很好玩。保安人员，怎们选聘，去哪选聘，怎么排班，怎么管理，如果你来验收保安，保安员要怎么行礼，什么动作是标准动作，怎么能知道保安员具备关键时刻的安保能力。很多小区的保安，都有跟业主吵架的能耐，真正出现歹徒的时候，保安员跑得最快，劣质保安还有可能跟业主发生冲突。日常要怎么巡逻，有没有电子巡更系统，有没有日常监控系统，高空坠物怎么管，垃圾怎么管。这些看似简单的事，其实都有方法。你能够给业主提供什么服务，带客泊车行不行，带定牛奶行不行，这些都需要进行成本考量。很多人都希望自己的物业好，但是成本是个无法回避的问题。客户当然希望小区管理越来越好，而物业的成本是越低越好，这本身就是矛盾。很多小区物业管理很差，导致业主不交物业费，业主不交物业费，反过来导致没办法提供好的服务。有的小区物业甚至把垃圾堆到楼门口，抵抗业主不交物业费。好的营销不能脱离好的物业，物业是客户与开发商之间的纽带，好的物业管理，会营造出好的销售氛围。物业是个勤快行当，按照标准干才能干得好。